Erfahrungsbericht eines deutschen Bauunternehmers an der Costa Blanca

Erfahrungsbericht eines deutschen Bauunternehmers an der Costa Blanca
Verfasst von Elite Costa S.L.Veröffentlicht: 2008-05-28 10:35:36.577 Wer möchte nicht eine schöne Finca oder ein schickes Ferienhaus in Spanien besitzen! Noch immer ungebrochen ist das Interesse an Immobilien in Spanien. Viele Firmen bieten ihre Hilfe bei der Umsetzung an, sei es ein neues Haus zu bauen oder eine neue Wohnung zu erwerben oder zu mieten. Ich sollte diesen Traum meines Anwalts realisieren, sein neu erworbener Haus-Spanien-Traum umbauen. Er hatte das Objekt seiner Begierde bereits gekauft und war voller Stolz. Nun, ein ca 20 Jahre altes Haus am Nordhang eines elitären Orts an der Costa Blanca. Voller Nässe, voller sichtbarer und nicht-sichtbarer Schäden, voller nicht-sichtbaren Kosten.
Erfahrungsbericht eines deutschen Bauunternehmers an der Costa blanca.
Wer möchte nicht eine schöne Finca oder ein schickes Ferienhaus in Spanien besitzen!
Noch immer ungebrochen ist das Interesse an Immobilien in Spanien. Viele Fir-men bieten ihre Hilfe bei der Umsetzung an, sei es ein neues Haus zu bauen oder eine neue Wohnung zu erwerben oder zu mieten. Ich sollte diesen Traum meines Anwalts realisieren, sein neu erworbener Haus-Spanien-Traum umbau-en. Er hatte das Objekt seiner Begierde bereits gekauft und war voller Stolz.

Nun, ein ca 20 Jahre altes Haus am Nordhang eines elitären Orts an der Costa Blanca. Voller Nässe, voller sichtbarer und nicht-sichtbarer Schäden, voller nicht-sichtbaren Kosten.

Wir haben das Haus total entkernt, wir hätten es abreissen sollen. Dazu war aber die Bereitschaft nicht vorhanden. Wir haben wegen fehlender Diffussionssperre und fehlender Fundamente das ganze Haus auf ca. 80cm Höhe abgerissen , neu fundamentiert , Diffussionssperre eingebaut und auf 80cm neu aufgemauert ,Stück um Stück, ca 160lfm und an das bestehende Mauerwerk angeschlossen. Innen wurde eine Betondecke armiert im ganzen Haus eingebaut...
Undichte Terrassen, das ganze Dach voller zerbrochener Ziegel, auch hier wurde rund-umerneuert. Fenster, Putz, das Haus bereitete mehr Kosten und Arbeit als ein Neubau.

Was mich beschäftigte, dass das Mauerwerk aus 20cm Betonhohlblocksteinen bestand, ein nach innen anschlies-sender Luftraum von 3cm und danach ein auf der glatten Seite vermauerte Ziegelplatte von 7cm Wandstärke...bisher für mich eine unbekannte Bauweise...
Wie sollte diese Wand gegen Wärme und Kälte isolieren?
Der Innenraum war durchsetzt von ausgebluehten historischen Cotto-Fliesen, aufgemauert auf ca 3cm Mörtel, darunter etwas Kies und festgestampfter Boden...Betonunterlage?? Bei Regen, der uns in dieser Zeit reichlich besuchte, liess aus den Fugen im Wohnzimmer Wasserperlen quellen. Es regnet nie in Spanien.....


Beim Abriss des Bodens fiel uns Palmenwurzeln auf, die fast den ganzen Abwasserrohrverlauf begleiteten.
Hier mündete das Fäkalienrohr der Toiletten und Bäder kurz nach der Aussenmauer in einem geschlossenen Loch, humisiert, die neue Fakalien des kurz erworbenen und kurz bewohnten Hauses aufstauend....
Kein Wunder, wenn die Palmen gesund grün und übermässig gross gewachsen sind. Der besondere Stolz des Hausherrn!!!

Fazit I:
Für die Immobilie wurde zuviel bezahlt, ein angestrebter Prozess des Bauherrn, der selbst Anwalt ist, war aus-sichtslos auf Erfolg. Kaufpreis des Hauses : 500 000 €, Kosten des Umbaus, ca.320 000€
Fazit II:
Warum wird die völlig bauphysikalisch uneffiziente Wand-Boden-und Decken-Dachkonstruktion immer noch favorisiert von spanischen und selbst von deutschen Architekten in Spanien??
Ein Erklärungsversuch:
Wandaufbau:
Der Betonhohlblockstein hat Geschichte. Offenbar aus technischen und finanziellen Gründen ist dieser leicht her-stellbare Mauerstein gefertigt worden. Inzwischen haben sich Industrien entwickelt, Architekten haben ihre vor-gefertigten Berechnungsmodule, aus diesem Stein hat sich bis heute eine ganze begleitende Systematik entwickelt, --auch, eine Lobby, die eisern diesen Stein begründet . Entgegen aller wissenschaftlichen Erkenntnissen. Denn so wie er eingesetzt wird...hat er trotz der viel gelobten Lufträume so gut wie keine wärme-oder kälteisolierende Leistung... gegen Null tendierend.
Er wird als tragender Aussenwandstein eingesetzt. Trotz fehlender Isolationsleistung. Der U-Wert dieses Steines ist nicht bekannt, technische Blätter erwähnen die Festigkeit dieses Steines..., viele Fabriken kennen diesen Wert gar nicht. Man bedenke, dass nach der neuen Bauverordung in Spanien Wärmedämmberechnungen der verwendeten Baumaterialien nachgewiesen werden sollten und Grenzwerte nicht überschritten werden dürften...
Die nun nach innen anschliessende 3cm bis 5cm Schicht,,, mal aus Luft , mal aus lockerem Styropor, ist die eigentliche isolierende Schicht. Heute wird sie immer mit Styropor belegt. Und wie ist die Technik??
Vollen Lobes kann man hier überhaupt nicht sein.
Es wird eine ca. 2m auf 2,50m bestehende Styroporplatte an die Innenwand gestellt.
Gleich danach wird ein Konstruktionswändchen aus 7cm, manchmal auch 9cm Ziegelwand gemauert. In dieser Wand sollen die Versorgungsleitungen von Elektrik und Wasser gelegt, Lieber aber werden die Leitungen in die aufgeschlagenen Hohlblocksteine gelegt, dass man später die dünne wand nicht weiter schwächen muss. Oft genug sah ich nur noch 3mm Stege nach Schlitzwegen horizontal wie vertical.
Der weitere Arbeitsgang der funktionellen Styropor-Isolierung muss mit Mörtelresten am Boden fertig werden und den nicht verzahnten Anschlüssen. Offene bis zu 10 cm breite Isolierfehler klaffen an der Wand...und werden durch das dünne Mauerwerk abgedeckt und geheilt...
Egal, in Spanien kann man ohne Heizung leben, zumindest an der Küste, speziell an der Costa Blanca. Hier wenigstens habe ich meine Erfahrungen gemacht....
Fazit:
Nach bauphysikalischen Erkenntnissen wird von aussen nach innen, von besserem Isolierwert nach schlechterem Isolierwert gebaut.
In Spanien mit dieser Bauweise wird entgegengesetzt gehandelt, geschweige denn von einem guten Isolierwert der verwendeten Baustoffe, bloques haben einen Iso-lierwert, der umgangssprachlich gegen Null tendiert!!
Sollten Sie der Meinung sein, diese Fakten mit spanischen oder deutschen angepassten Architekten zu diskutieren und auf offene Ohren stossen, weit gefehlt!! Darüber wird nicht reflektiert oder falsch interpretiert Thesen, die zum Architektenlatein gehören...und Zahlen bekommen Sie keine!!!
Geben Sie den Wandaufbau mit einer Skizze ihrem Statiker !!
Er wird es Ihnen meine Thesen (Fakten) bestätigen!!
Ausblick:
Eine Möglichkeit bestünde, diesen Stein doch zu verwenden. Nur als Lastenträger für die aufliegende Decke. Der Stein ist kostengünstig. Aussen sollte dann eine entsprechend starke Dämmung aufgelegt werden, je nach Produkt verschieden stark (Vollwärmeschutz)
Als Wandaufbau für nichttragende Wände in der Skelettbauweise, bei der die Säulen die Decken tragen, ist dieser Stein ein nicht mehr zu verantwortender Makel...
Das Märchen vom Kriechkeller..und den oft masslosen grossen Streifenfundamenten und den endlosen Feuchtigkeitsschäden

Ohne Kriechkeller geht es nicht ! Widerspruch oft sinnlos, die Hürden, einen davon überzeugten Architekten zu überwinden...aussichtslos.
Dabei ist ja der Grundgedanke nicht schlecht.
Man kann sich auf dem Rücken wälzen oder auf dem Bauch unter der Erdgeschossdecke robben, in der einen Hand das Licht in der anderen das Werkzeug und das Material um etwaige Änderungen und späteren Schäden leicht und bequem zu beheben. Die Höhe von ca. 80cm des Kriechkellers ist etwa in 70% der Häuser anzutreffen.
Ein wunderbare kostengünstige Einrichtung!! Zu diesem positiven Effekt gesellt sich dazu eine Luftzirkulation, die immer im Sommer kühl hält... und im Winter.....na?
Oft sind wasserführende Kupferleitungen nicht isoliert, die Folge sind Tropfsteinhöhlen mit unerlässlichlicher Tauwas-serbildung. Feuchtigkeit im Keller. Nach oben natürlich zum EG Boden nicht gegen Feuchtigkeit isoliert....die Kon-densationskälte im Sommer sorgt für angenehme Kühle und die Feuchtigkeit für angenehmen muffigen Geruch...(wird fortgesetzt..Stand 26.5.2008)
Kontaktdaten und weitere Informationen:Elite Costa s.l. e-mail: info@elite-costa.com Tel.0049 7533 919170http://www.elite-costa.es
Immobilien und Bauunternehmung an der Costa Blanca und Mallorca

Ökologische Bauweisen im Mediterranen Klima

www.arquitecto.co.uk

Ökologische Bauweisen im Mediterranen Klima

Der Autor des Artikel ist Deutscher Architekt mit Zulassung für ganz Spanien seit 8 Jahren selbständig tätig auf Mallorca und in Spanien , Costa Blanca , Kanaren , zuvor 7 Jahre als Architekt selbständig in Deutschland, haupt-sächlich ökologische Bauweisen, zugelassen als Arquitecto für ganz Spanien. Das mediterrane Klima zeichnet sich in der Regel durch eine hohe Luftfeuchtigkeit aus ,mit Kühlbedarf im Sommer und geringen Heizbedarf im Winter.Das Klima ist relativ mild mit im vergleich zum kontinentalen Klima geringen Temperaturdifferenzen.Baukonstruktionen: Wie auch im kontinentalen Klima ist eine gute Baukonstruktion die Voraussetzung und die wichtigste wie auch ren-tabelste Maßnahme um ein energiegerechtes Gebäude zu erstellen. Die Vermeidung von Kältebrücken , sowie eine gut Wärmegedämmte Außenhülle ist essentiell. Aufgrund der geringeren Temperaturdifferenzen sind die Ansprüche an die Wärmedämmung allerdings nicht so hoch wie in nördlichen Ländern, so das auch Bauweisen mit alternativen Baustoffen möglich sind, die aufgrund der sehr strengen Wärmeschutzbestimmen in Deutschaland nicht mehr möglich wären wie z.b Bauweisen in Holz und Lehm Kombination. Prinzipiell ist jeder in Deutschland wichtige Baustoff auch auf dem spanischen Markt erhältlich.Von mir verwendete Materialen für Außenmauer-werk sind : der Spanische Thermoarcilla, er ist ein Lizenz Produkt des deutschen Poroton oder Unipor und Yton Bausteine .Yton Bausteine haben die besten Warme-dämmerte ,ein 30 cm starkes Außenmauerwerk aus yton erfüllt in Spanien bezw. Mallorca einen sehr guten Wärmedämmstandart . Die Ausrichtung des Baukörpers auf die Sonnenstände im Winter und im Sommer sind wesentlich .Im Breitengrad von Mallorca, ca. mitte Spanien, liegt der tiefste Sonnenstand im Winter bei 25 Grad und der höchste Sonnenstand im Sommer bei 75 Grad .Der Entwurf eines Gebäudes spielt eine entscheiden Rolle in dem klimatischen Verhalten des Gebäudes. Ihr Architekt sollte bereits beim Entwurf die wesentlichen Kriterien von Verschattung und Sonneinstrahlung berücksichtigen . Wassereinsparung und Recycling.Aufgrund einer generellen Wasserknappheit speziell in den Sommermonaten ist Wassereinsprung ein entschiedenes Thema . Normal sind große Regenwasserzisternen. Es gibt viele Versuche das Grauwasser für die Toilettenspülung weiterzubenutzen , wobei immer gefiltert werden muss und viele Filtersysteme den Staus einer Bastlerlösung haben , mit meiner Meinung nach erheblichen hygienischen Bedenken, das alleinige mir bekannte hygienisch akzeptable Sys-tem zum Grauwasserrecycling ist Aquqvit von der Firma Permatrade. Bei ländlichen Bauvorhaben kann nach der nor-malen Klärung mit einer 3 Kammeranlage eine Wurzelraumkläranlage nachgeschaltet werden und das Wasser zur Gartenbewässerung weiterbenutzt werden .KühlungKühlung erfordert bei der konventionellen Lösung mit Kühlgeräten einen sehr hohen Energieaufwand . Der potentielle Beitrag des Baukörpers zu Kühlung eines Gebäudes ist erheblich. Verschattete Fassaden und Fensterflächen tragen wesentlich dazu bei, dass die Masse eines Baukörpers kühl bleibt. Eine gut funktionierende Kühlung besteht darin im Erdreich möglichst tief zuluftkanäle zu verlegen über die das Haus in den Sommermonaten mit einem langsam laufenden Ventilator belüftet wird . Dass Erdreich im Mittelmeerraum hat bei 2 m Tiefe eine gleich bleibende Temperatur von 15 Grad Celsius .Weiter Kühlmöglichkeiten bestehen bei trocknen Klima durch erzeugen von Verdunstungskühle . Eine weitere Kühlmöglichkeit besteht darin das Gebäude thermisch an das Erdreich zu koppeln, so kann z.b bei Bauen am Hang die dem Hang zugewandte Wand sehr massiv und nicht gedämmt ausgeführt werden, es wird dann nur der Bereich von ca 2m bis zur Außenluft gedämmt . Eine technische Möglichkeit der Kühlung besteht mit Absorberkollektoren. Heizen und Warmwassererzeugung Die möglichen passiven Wärmegewinne im Winter sind aufgrund der hohen Sonneneinstrahlung sehr hoch:.Als aktive Systeme bieten sich an: Heizung und Warmwassererzeugung mit Luftkollektoren bezw. Warmluft : Vorteile : bereits bei geringer Sonneinstrah-lung Wärmegewinne , unkomplizierte Technik.Nachteile. Bei aufwendigen anlagen mit Steinspeicherung kompliziert steuerbar , erfordert das der Bauherr wirklich bereit ist und interessiert ist solange an der Beobachtung und Einstel-lung der Anlage mitzuarbeiten. bis sie erfolgreich läuft . Bei Empfindlichkeit der Bewohner Geräuschen gegenüber un-geeignet, da ein gewisses Ventilatorrauschen während des Betriebes ( Wie Klimaanlage) nicht auszuschließen ist. Luftkollektoren sind sehr gut geeignet um Ferienhäuser permanent und zu sehr geringen kosten trocken und warm zu halten .Anbieter von Luftkollektoren ist die deutsche firma Grammer.Heizen und Warmwassererzeugung mit Wasser Kollektoren und Fußbodenheizung,und zusätzliche flächen über Wandheizung: Heizen mit Warmwasserkollektoren ist prinzipiell nur möglich wenn große Heizflächen, wie Wand und Fußbodenflächen zur Verfügung stehen, die einen geringe Vorlauftemperatur und damit einen effektiven Einsatz der Wasserkollektoren ermöglichen.Bei einem aus von ca. 250-290 m2 ist eine Wasserpufferspeiche von ca. 7000-8000 liter erforderlich, wenn auch mit solar geheizt werden soll. Vorteile : komfortabel, einfach mit kon-ventionelles Fußbodenheizung zu kombinieren .Nachteil . aufwendige Technik , teuer .Beispiel eines Konzeptes für eine ökologisches Haus im Mittelmehrraum. Der Gebäudeentwurf ist auf aktive So-larnutzung während der Heizperiode und optimale Verschattung während der heißen Sommerzeit ausgerichtet. Eine gute Wärmedämmung sowie die Öffnung des Gebäudes nach Süden sorgen für einen geringen Wärmebedarf und Wärmegewinne aus der Sonneneinstrahlung im Winter. Grosse Dachüberstände speziell im Süden sorgen für die Ver-schattung der Fenster und der Fassade und vermindern damit die Aufheizung des Gebäudes. Zuluftrohre die unter der Kellersohle verlegt sind sorgen in Kombination mit elektronisch gesteuerten zuluftventilatoren für kühle Zuluft in der Sommerzeit. Die Heizungsunterstützung erfolgt durch ein Luftkollektorsystem deren Überschusswärme in einen Stein-speicher zwischengespeichert wird. Der Spitzenbedarf wird über einen Heizkamin abgedeckt der in die Kanäle des Warmluft Heizsystems integriert ist. Überschüssige wärme kann über einen Luft Wasser Wärmetauscher an das Brauchwasser abgegeben werden. Das gesamte Heizsystem ist über eine Solarregelung automatisch gesteuert. Literaturempfehlungen : Solar Ais Systems a Design Handbook S. Robert Hastings / Ove Morck isbn 1 773936 86 9Solare Luftheizungen : Charles Filleux, Andreas GütermannIsbn 3-936896-04-6 Passiv cooling of Buildings M Santamouris D.Asimakopoulos ( Universität Athen, Griechenland ) ISBN : 1873936 47 8

Stephan Wächter

Einzuschaltenden Ingenieure bei einem Bauvorhaben in Spanien, und deren Aufgabenbereiche und Haftungspflichten.
Einzuschaltenden Ingenieure bei einem Bauvorhaben in Spanien, und deren Aufgabenbereiche und Haftungspflichten.Der Autor des Artikels ist Deutscher Architekt mit Zulassung für ganz Spanien seit 8 Jahren selbständig tätig auf Mallorca und gesamt Spanien, Costa Blanca und den Kanaren, zuvor 7 Jahre als Architekt selbständig in Deutschland. Hauptsächlich Ökologische Bauweisen .Um ein Bauvorhaben in Spanien zu realisieren ist die Einschaltung Folgender Techniker gesetzlich vorgeschrieben: Arquitecto (Architekt), Arquitecto tecnico ( technischer Architekt), und coordinador de salud y seguridad(Sicherheitsbeauftragter).Gesetzliche und Haftungsrechtliche Aufgabenverteilung : Arquitecto: alles was mit statisch tragenden Bauteilen zu tun hat.Arquitectos tecnico: „alles was mit Materialien „ zu tun hat, außerdem anordnen der laut Gesetz erforderlichen Qualitätskontrollen ( Betonproben ). Kurz zusammengefasst: Der Architekt ist hauptsächlich für konstruktive Schäden haftbar, der Arquitecto tecnico, wenn Fliesen von der Wand fallen etc.
Deutsche Architekten erhalten die Zulassung zum Arquitecto, Deutsche Bauingenieure erhalten die Zulassung zum arquitecto tecncico. Bisher ist auf dem spanischen Markt die Anzahl der deutschen arquitectos tecnicos, sehr gering, und es kann jedem deutschen Bauingenieur der daran interessiert ist in Spanien zu leben empfohlen werden diese Zulassung anzustreben. Für jedes Bauvorhaben wird außerdem ein Bodengutachten gefordert. Nur bei freistehenden Einfamilienhäusern hat der Arquitecto mit einer Be-scheinigung über ein „ visuelles Bodengutachten“ ,das er selbst aus-geführt hat diese Bestimmung zu umgehen, das heißt in allen anderen Fällen ist außerdem ein Geologe einzuschalten . Das Berufsbild, Selbstverständnis und der tatsächlich gesetzlich vor-gesehne Umfang der von den einzuschaltenden Ingenieuren zu erbringenden Leistungen weicht von den in Deutschland bestehenden Vorstellungen wesentlich ab.Der Spanische Architekt ist nicht für die finanzielle Seite eines Bauvorhaben verantwortlich, er kann nicht für Kostenabweichungen haftbar gemacht werden, er kann auch nicht haftbar gemacht werden für finanzielle Nachteile die dem Bauherren durch entstanden sind, das die Ausschreibung lückenhaft war.Ich habe Bauvorhaben kontrolliert, bei denen sich die von dem Bauunternehmerzu recht abgerechneten Kosten 40-50 % über den Gesamtkosten entsprechend Bauvertrag ( der auf Vergabe nach Einheitspreisen beruhte ) lagen.Der Spanische Architekt ist nach spanischer Rechtsprechung für diese Kostenüberschreitung NICHT haftbar. Alle Arbeiten die sich auf Projektmanagement beziehen werden im Normalfall in Spanien von den Bauherren übernommen. Das heißt der Spanische Bauherr reicht den Antrag beim Bauamt ein, er sucht sich selber einen Bauunternehmer, verhandelt selbständig mit dem Bauunternehmer, schließt selbständig einen Vertrag mit dem Bauunternehmer ab. ( im schlimmsten Fall nur mündlich) .Der spanische Architekt macht lediglich die Qualitätskontrolle. Der Arquitecto tecnico misst auf der Baustelle die verbauten Massen auf, aber die ökonomische Wertung liegt in der Hand des Bauherren.Das allgemeine gesellschaftliche Verständnis über das Tätigkeitsfeld Eines Architekten in Deutschland und in Spanien ist sehr unterschiedlich.Ihr Spanischer Architekt kann natürlich nicht wissen,das Sie als Deutscher Bauherr ganz selbstverständlich annehmen das ein spanischer Architekt wie eine deutscher Architekt arbeitet,aber dieser Irrtum führt erfahrungsgemäß zu vielen Problemen, und das oft wenn es fast zu spät ist.Es ist daher dem Bauherren, der auf dem Spanischen Festland bzw. Mallorca, Costa Blanca, Andalusien etc. bauen will dringend anzuraten sich über den normalen Leistungsumfang der spanischen Ingenieure zu informieren um Missverständnisse zu vermeiden.Z B. ist es nicht üblich das der Spanische Architekt die Bauverträge für den Bauherren vorbereitet. Bauherren werden von mir komplett wie von Deutschland gewohnt betreut einschließlich verlässlicher Ausschreibung vorbereiten von Bauverträgen Abrechnungen etc. Ich bin wie jeder andere Spanische Architekt auch, als Arquitecto und Mitglied der spanischen Architektenkammer, vor jedem spanischen Gericht als Gutachter zugelassen. Weitere Informationen unter :Verfasser des Artikels: Stephan Wächter (arquitecto)